自从前海自贸区挂牌成立以来，涨涨涨就一直是前海片区楼市的主旋律。但随着深圳楼市整体步入调整期，蛇口前海房价涨幅明显放缓，租金出现了今年以来的首次下跌。而同时，招商地产在近日抛售所持有的8处市值近9亿的蛇口房产，更是被业界解读为自贸区房价出现调整的信号。
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（新闻来源：深圳商报深圳特区报）
今年上半年，受“新政”及多重降准降息的利好因素刺激，深圳楼市火爆异常。其中，前海蛇口片区在自贸区利好因素的推动下，房价更是一路高歌猛进。据深圳中原研究中心的数据显示，9月份蛇口的二手住宅成交均价为元/平方米，比年初涨了54%。前海片区的二手住宅成交均价为元/平方米，比年初涨了55%，既高于南山区41%的涨幅，也高于全市仅40%的涨幅。
然而，房价持续上涨的态势在9月出现逆转。从9月份的二手房价指数来看，宝安及龙华已经开始走入涨幅负区间，其中宝安降幅为0.3%，而龙华降幅为1%，两者均为去年9月以来首次告负。而相比之下，南山的环比涨幅也缩小到了仅为1.11%，低于全市1.17%的平均增速。再往细分片区看的话，可以发现权重较大的华侨城片区环比下跌了1%，显著拖累了南山的走势。其他片区均告上涨，但涨幅已经开始缩小。蛇口片区环比仅上升1%，前海片区环比仅上升2%。蛇口及前海的二手房价涨幅在6月之后显著收窄，从6月最高点的10%(蛇口)和9%(前海)下跌到了当前1%及2%的水平，已经回到了去年行情启动时候的增幅水平。
10月28日，招商地产花果山小区套物业将进行公开拍卖。
10月9日晚间，招商地产官微宣布，旗下深圳招商商置投资有限公司和深圳招商房地产有限公司近期将进行8处房产转让，总转让价约8.76亿元。
根据披露内容，此次拟转让资产包括深圳市南山区太子路的海景广场6套房产、蛇口工业区金融中心1栋的10套办公房产、深圳市南山区碧涛苑11套别墅房产以及海滨花园南海小筑13套住宅房产。
除了办公及居住项目外，招商地产还将拍卖4处商业资产。此次转让资产多为办公及商业项目，而且部分使用年限只剩二三十年，最短的于年到期。拟转让物业大部分已出租。
众所周知，之后租金随深圳房价水涨船高。从年初至今，蛇口二手房租金价格从近80元/平涨到了近93元/平的水平，而前海二手房租金则由57元/平的水平涨到了69元/平，涨幅约为15.3%及21%，但涨幅远不及房价。
然而，8月开始，深圳楼市风向转变，房价涨幅普遍放缓，蛇口二手房租金首次出现了环比下跌。从8月的94元/平下跌到了9月的93元/平，环比微跌1元/平。业内人士认为：“这或许预示，前海蛇口的市场热度开始转变。”
从租金回报率看，前海蛇口的吸引力也远不及年初。由于房价上涨幅度远高于租金，前海蛇口的租金回报率从年初的高点迅速下滑。据王飞介绍，前海目前的租金回报率为1.79%，比1月份的2.41%大幅下滑22%；蛇口租金回报率从1.99%下滑到1.55%，下滑幅度为26%。虽然全市的租金回报率也大幅回落，但仍以1.99%高于蛇口前海片区。
对此，精明的开发商已经有所动作。招商地产9月至今数次通过挂牌、拍卖转让旗下深圳蛇口物业，涉及资产数十亿。此前，招商一直持有这些物业达10-30年不等。
“招商地产此举的市场逻辑非常简单。在价格处于历史高位的情况下，没有只涨不跌的市场，加之自持物业的收入回报比严重下滑，投资客及开发商带头减持是很正常的。”深圳中原研究中心经理王飞如此评价道。
来源：深圳新浪房产
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