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地产密探（ID：real-estate-spy）

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密探君

位于深圳的大型央企招商局集团，上周就在坊间疯传谋划棋子之一的招商蛇口引入同样总部位于深圳“平安系”战投股东一案。

6月8日晚间，这一重磅消息终于被坐实。据招商蛇口公告：6月5日，其与平安资管、平安人寿签署了《战略合作协议》，并与平安资管签署了《非公开发行股份认购协议》，拟通过定增引入平安资管、平安人寿成为其战略投资者。

据悉，招商河口此次定增发行价为16.58元/股。与上述定增同属一揽动作的是，招商蛇口此次定增所募资金用于支付其从深圳投控购买持有深圳南油集团24%股权的现金对价部分，但支付方式还包括定增、可转债。

从招商蛇口引入平安系2家战投看，双方除了提升公司治理水平，外界更看重其业务经营层面的协同性，“平安系”依靠“金融+科技”优势为甲方提供技术系统、保险保障、投融资等多方面资源，支持招商蛇口持续稳健拓展城市和园区综合开发运营，整合行业优质资源，提升产品与服务质量，降低采购与运营成本等。

聚焦到更为具体的业务操作层面，据招商蛇口公告：摆在第一位的就是智慧园区，涉及智慧招商、智慧运营、智慧园区服务及智慧金融4个层面；第二就是智慧康养，包括智慧养老、智慧医疗、智慧医保以及养老社区地产开发及定制等合作；第三是智慧建筑，搭建智慧建筑供应链平台—“平安城科建筑产业互联网平台”；第四是保险保障，第五则是投融资，这都是“平安系”的“扛把子”优势。

“平安系”战投入局之后，至少持股3年，合约到期后可自动延期3年。实际上，“平安系”的平安不动产也与招商蛇口与密切的合作。

再来看收购南油集团24%股权，经协商后的定增支付股权定价同为16.58元/股，具体发行数量待定，支付收购对价的可转债初始转股价最终为17.41元/股，期限3年，一年期后可转股，若上市公司股票连续30个交易日收盘价不低于当期转股价的%，也就是达到20.元/股，则被强制转股。

那么，外界不禁要问：招商蛇口为何要收购南油集团24%股权？另据悉，南油集团实控人与招商蛇口一样，都是招商局集团，所以说此次交易属于招商局集团内部的资本运作和与整合。

目前，南油集团旗下园区开发板块涉及前海自贸投资于报告期内完工项目包括招商局前海经贸中心一期、招商局前海经贸中心三期、招商领玺家园；在建项目包括招商局前海经贸中心二期、招商港湾广场。

合资合作项目完成后，南油集团下属的前海自贸投资成功注入招商驰迪及前海鸿昱拥有的土地权益。其中，招商驰迪拥有深圳前海妈湾片区42.53万平方米土地，前海鸿昱拥有前海深港合作区妈湾组团38.09万平方米土地，位于前海深港现代服务业合作区内，直接受益于《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》，具有安全的价格边际，储备类型较为丰富。

据悉，招商蛇口作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，是集团内唯一的地产资产整合平台及重要的业务协同平台，以独特的“前港—中区—后城”综合发展模式在大湾区堪称“一霸”，参股南油后无疑将增厚对前海片区资源价值的占有，加快前海蛇口自贸区的开发建设。

不管这么说，招商蛇口近些年一系列整合运作，最终还是要靠“销售额”说话，据克而瑞监测统计，今年前5个月，招商蛇口全口径销售额.3亿元，排名第11位，销售额略有增加，排名未变，实现权益销售额.2亿元，排名第12位，销售额略有下滑，排名未变。

去年，招商蛇口全口径销售额.5亿元，排名第12位，权益销售额.8亿元，排名第12位，这足以看出稳健的一面。

但作为大型地产央企，招商蛇口历经年招商地产大合并后重新上市而来，外界原本以为这将是一个地产超级巨无霸，但从销售额和规模看，暂时仍有些高估，目前相比保利、中海和华润，仍有些差距。