“
深圳“前海自贸区”要扩容了？
前海蛇口自贸区拟扩容9.7平方公里？
”这些问题一出大大君是吃了一惊
那到底是真是假呢？
我们得从一份文件讲起
▼
今日，一份《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区综合规划》（草案）（下称《自贸区综合规划》）出现在深圳市规划和国土资源委员会网站上，开始征求公众意见。
按照《自贸区综合规划》的内容，整个规划范围包括国务院批复的中国(广东)自由贸易试验区深圳前海蛇口片区28.2平方公里以及前海蛇口之间的片区,规划范围共计37.9平方公里。
消息一出
立马引发深圳业界对于“自贸区扩容”的猜想
多个媒体将此解读为“前海蛇口自贸区拟扩容9.7平方公里”
不过，深圳市规土委在随后的解读文件中指出，规划范围包括国务院批复的自贸区和前海蛇口自贸区周边地区两个部分。
前海蛇口自贸区要扩容？前海蛇口自贸区的“成长史”要追溯到
10月18日
彼时深圳前海湾保税港区获国务院正式批复同意设立。
时隔两年
《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》出炉，虽然总面积仅15平方公里，但前海深港合作区却是“特区中的特区”。
规划就业人口约80万人，每平方公里的生产总值要超过亿元，计划打造成现代服务业体制机制创新区、现代服务业发展集聚区、香港与内地紧密合作的先导区、珠三角地区产业升级的引领区。
与此同时，前海在金融改革创新方面也开始了先行先试。
4月27日
前海蛇口自贸区在深圳市前海一路23号——深圳前海管理局办公地点举行了揭牌仪式。
按照广东申报自贸区的总体构想，前海将建设成为符合国际高标准要求、投资贸易便利、服务贸易自由、金融创新功能突出、监管安全高效的粤港澳深度合作示范区。
5月
商务部等部门下发前海蛇口自贸片区四至范围，总用地面积28.2平方公里，包括15平方公里的前海区块和13.2平方公里的蛇口区块。
7月13日
《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区综合规划》（草案）（下称《自贸区综合规划》）出炉
规划区预计将居住62万人根据最新规划，前海蛇口规划区的范围面积将达到.4公顷，总建筑规模万平方米，预计就业人口规模约89万人，居住人口规模约62万人。
规划区共划分为四个片区：
●一是前海片区，以国务院批复的前海深港现代服务业合作区用地范围为准,包含桂湾组团、前湾组团、妈湾组团；
●二是大小南山片区,包括小南山北组团、大南山西组团、大南山北组团；
●三是蛇口片区，包括蛇口中组团、蛇口沿山组团；
●四是蛇口南及赤湾片区,包括邮轮母港组团、赤湾组团、枢纽港组团。
对此，深圳市规土委表示，规划范围其实包括两个部分，一是国务院批复的28.2平方公里的自贸区范围，另外考虑到规划片区的完整性、系统性和连续性，将前海蛇口自贸区与周边地区一并纳入规划，促进自贸区及周边地区的协同发展。
综合开发研究院旅游与地产研究中心
主任宋丁：
“赤湾和大小南山本来就是是蛇口内非常重要的一部分，目前这些片区的产业正在腾挪，作为关联片区被纳入此次规划的范围内，主要是地方政府考虑到片区发展的相互影响，为避免片区发展的撕裂性而采取的带动性发展策略。”
规划区定位为城市新中心按照《自贸区综合规划》的安排，本次规划定位为“依托港澳、服务内地、面向世界的粤港澳深度合作示范区和城市新中心、一带一路战略支点”，在规划区内重点发展金融服务、商务服务、信息服务、科技服务、国际商贸与现代物流、文化创意与旅游服务等战略性新兴服务业。
在总体结构上
上述《自贸区综合规划》指出，将构建“一港两带七板块”。其中，“一港”指蛇口国际枢纽港，“两带”包括滨海生态文化带和城市综合服务带，“七板块”则涵盖桂湾、前湾、妈湾、邮轮母港、蛇口、赤湾和大小南山等板块。
在交通方面
规划区现状有轨道1号线、轨道2号线、轨道5号线、轨道11号线经过。
轨道1号线
在片区内设有前海湾站、鲤鱼门站
轨道2号线
在片区内设有水湾站、海上世界站、蛇口港站、赤湾站
轨道5号线
在片区内设有前海湾站
二期在建工程
在片区内设有桂湾站、前湾站、前湾公园站、妈湾站、铁路公园站、赤湾站
轨道11号线
在片区内设有前海湾站
轨道9号线二期工程
在片区内设有怡海站、梦海站、前湾站
本片区规划的轨道线路2条
分别为轨道12号线、轨道13号线
前海自贸区的桂湾版块
位属前海自贸区的桂湾版块重点发展金融服务业和商务服务业,建设国际金融城和全球总部中心。前湾版块重点发展商务、科技及信息服务等生产性服务业,兼顾承接桂湾片区和妈湾片区的功能拓展。妈湾版块则重点发展跨境贸易、现代物流、航运物流、供应链管理、创新金融及其它专业服务业等。
蛇口片区
而蛇口自贸区的产业结构虽相比前海有一定区别，但仍有交叉之处。邮轮母港版块重点发展邮轮旅游、文化创意、旅游服务、科技服务及信息服务等生产性服务业。蛇口版块重点发展科技研发、信息服务、科创金融、文化创意等产业。
蛇口南及赤湾片区
此次被纳入规划的赤湾版块重点发展商务、科技、信息服务等生产性服务业、文化创意产业及现代物流产业等。
大小南山片区
大小南山版块则重点发展体育、教育、配套等公共服务业和生活服务业。
深圳市规土委称：规划在强化提升港口、产业、城市功能的同时，更强调通过统筹协调，构建港产互动、产城融合、港城和谐的共融发展格局，实现综合价值最大化。
这七大板块又是如何实现错位发展？
在宋丁看来，首先无论是前海蛇口自贸区还是周边地区，都要从高端化、开放化的角度融入粤港澳大湾区的大战略里面，以大前海的定位进行统一布局。
当然，在发展过程中，产业布局、政策支持的差异化都会导致这些版块错位发展，避免正面竞争。
房价要咋走？此规划草案一出，有人就表示“把南山区整个自贸化得了。”但也有网友认为：“自贸区就是一个噱头，和我们普通人又有什么关系，还不是每天该干嘛干嘛”。
不过
有人已将注意力转移到规划区的房地产项目上
据深圳中原研究中心统计，自前海蛇口自贸区挂牌成立后，片区内的房价就飞速上涨，年时前海新房均价仅元/平，年上半年均价已涨至元/平。与此同时，蛇口新房均价在2年多的时间里也从元/平涨至元/平。
那么此次
将前海蛇口之间的片区也纳入到前海蛇口片区
是否会让片区内的楼盘披上自贸区的光环
而成为争抢的对象呢？
资深地产人、自媒体“朱罗纪”
朱文策在今日接受媒体采访时表示
这个应该可理解为呼应粤港澳大湾区之下的专项详细规划。
从区位上看这样划分，实质上是把前海南山蛇口真正的连成一片了。最利好的是蛇口，蛇口的面积扩大了。政策倾斜利好招商蛇口在自贸区内的土地价值进一步拔升。
分开来看：一是利好招商蛇口，尤其是邮轮母港划入；其次是利好蛇口新纳入的区域房产价值抬升；也利好前海，不用被宝安沙井大空港分薄。
结语
但需要提醒一点，现在自贸区的概念已经相对成熟，也释放了多年，投资者对此也已逐渐习惯，存在着政策效益递减的现象，因此利好的刺激并不一定能拉升房价大幅上涨。
so大大君提醒
目前阶段并不是真正意义上的“自贸区扩容”
对于各种概念炒作还需冷静
*如果你有什么想说的，欢迎在文末留言*
采写：南都记者陈博
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