大湾区的三个自贸区，5岁了！

年3月24日，中共中央政治局审议通过广州南沙自贸区、深圳前海蛇口自贸区、珠海横琴自贸区总体方案。自此，大湾区的三个自贸区诞生了！

由于生活在深圳，这几年感受最深的便是前海自贸区的变化。

前段时间，壹地产团队专门花了半天时间前去前海踩盘，不得不感叹，前海的变化真的好大。

先上一张实拍图来感受一下。

干净又宽阔的道路，两旁拔地而起的高楼大厦，许多项目建设进展不断加快，与老前海一片相比，这一片的环境面貌水平相对较高。

随着整个片区的发展一直在加速，也被不少投资客列为最值得投资的深圳片区之一。

再纵观整个大湾区，加速发展的前海的含金量到底有多少？升值空间有多大？与大湾区另外两个自贸区南沙和横琴相比，又处于怎样的一个水平？

接下来，会一一给出答案。

PART.1

前海：二手成交价破10万

有房6年涨幅%

年的前海，还是一片滩涂，如今已是高楼耸立，足以说明深圳速度的惊人，但可怕之处不仅在于成群的摩天大楼拔地而起，更多表现在它的房价上。

首先，来看二手房情况。

从贝壳找房的数据来看，目前前海片区的二手房均价约9.6万/平，挂牌价和二手成交价也早已破了10万。

代表性楼盘有鼎太风华、诺德假日花园、星海名城、前海花园和中海阳光玫瑰园等。

其中，诺德假日炒的最火，从链家网的数据来看，目前均价为11.2万/平。除了房源相对较新外，房子的外观也比较时尚，相对来说会很合许多年轻人的眼缘。

如果说诺德假日是前海的神盘，那鼎太风华就是前海的定海神针。

鼎太风华一共分为七期，体量巨大，可以说是前海的巨盘了。而且房源的户型多样，从一房到四房，从四十多平到一百五十平，从四百万到一千多万，应有尽有。

前段时间去前海踩盘，发现中介门店中鼎太风华最高单价挂到了15.7万/平，总价万。

而一手住宅方面，表现更是一山更比一山高。

接下来，再来看看新房情况。

众所周知，前海的住宅特别稀缺，目前仅有前海时代、前海颐湾府和招商领玺三个住宅项目，所以每一次的宅地出让都备显珍贵。

前海时代是前海自贸区的第一个住宅项目，位于前海桂湾片区，共分为一期和二期，分别于年、年开盘，开盘均价分别为4.2万/㎡和7万多。从链家网的数据来看，目前前海时代的二手房均价为12.6万/平，最高涨幅达%。

前海时代后，前海住宅足足断供了三年，直到去年11月底颐湾府和招商领玺的入市，前海才迎来三年来再一次的住宅项目开盘。

当时，招商领玺和深业颐湾府先后开盘，均价10万/平起，销售成绩惊人。招商领玺开盘四个多小时售罄，颐湾府开盘当天去化近9成。

如今的前海，不仅是国家级自贸区，更是《粤港澳大湾区发展规划纲要》中“城市新中心”的重要定位，深圳官方也多次提出，前海是“特区中的特区”。

截止目前，前海蛇口自贸片区目前累计注册企业达17.37万家。在全国遍地开花的自贸区中，前海自贸区是能排在首位的。

最后，来看下前海拍地情况。

前段时间，深圳市土地交易房产中心发布公告，在5月15日，前海将出让一宗居住用地，这是前海出让的第六块宅地。

该地块项目建成后，商品房最高销售均价为10.71万/平（毛坯价，不含装修）。

而距今年最近的一次前海宅地拍卖，是在去年12月份的那次，前海桂湾出让了一宗住宅用地T-，最高销售限价达9.9万/平（均价）。

出让当天，吸引了中海、建发、万科、招商、平安、华发、龙光、越秀、天健、金茂等10家房企参与竞拍，最终被天健以38.9亿拿下，实际楼面价去到了元/平。

超7万的楼面价，可以说是很高的了，毕竟深圳还有部分区域二手房均价都还未达到7字头，比如龙岗、坪山。如此高的楼面价，主要是由于前海的居中用地太少了。

但在上个月初，前海管理局公示了关于前海十开发单元规划个案调整方案，将部分商业用地改为居住用地。