投资者来说，REITs产品是股票、债券、现金以外的第四大类的资产配置品种。REITs的投资风险介于股票、债券之间，既可以获得有明确预期的现金回报，又可以享受资产增值。研究数据显示，与十年期国债收益率相比，REITs的收益率普遍高出4个百分点左右。在打破刚兑、以银行理财为代表的传统固收类产品收益率日益走低的背景下，公募REITs无疑将是很好的替代投资品种。同时，REITs产品对于丰富FOF等组合投资的选择，改善风险收益比也有重要意义。

REITs在国际上起源于房地产，我国公募REITs试点从基础设施切入。基础设施在我们国家投资领域占非常重要的比重。从对国民经济发展的贡献来看，基础设施与房地产和制造业，大约各占1/3。

REITs试点在我国经济发达地区开始，与我们国家改革开放相吻合。我国改革开放也是从东部开始，从东到西，从沿海到内陆地区。经过改革开放40多年的发展，中国沿海地区经济发展基础相对比较好，政府和企业相对比较活跃，更加市场化。基础设施REITs试点把京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、雄安新区、海南、长江三角洲等重点区域作为优先支持地区。

本文从以下几个方面进行识别基础设施REITs资产，从而让投资者更加直观的了解首批公募REITs试点项目，本文不构成交易建议，只是对已公开信息进行系统性梳理，已获准上市的9单产品底层资产合法合规，项目权属清晰，稳定性和成长性较好。我们具体分析，从而让普通投资者更加全面的进行了解。

1、底层资产：蛇口网谷产业园区内优质资产，依托蛇口网谷产业园互联网示范基地定位、产业集群效应和运营优势，结合低密度、多层次绿化的花园式环境打造，为企业提供优质的产业办公环境和空间。万融大厦粤（）深圳市不动产权第号，土地面积：17,.53平方米，建筑面积：41,.23平方米；万海大厦粤（）深圳市不动产权第号、粤（）深圳市不动产权第号、粤（）深圳市不动产权第号，土地面积：18,.21平方米，建筑面积：1栋20,.3平方米、2栋12,.17平方米、3栋21,.37平方米，合计53,.84平方米。蛇口网谷规模由最初的3万平方米增加至目前的42万平方米，每平米产值由2,元增长至10万元，年总产值达到亿元；引进客户约家，吸纳就业人口超过30,人。蛇口网谷产业升级效果显著，先后共培育了17家上市公司及新三板企业芯海科技、科脉等。蛇口网谷的产业升级，带动了整个蛇口片区的城市更新和配套服务升级，实现了蛇口再造。2、经营业绩：蛇口网谷总建筑面积42万平方米，可出租面积31万平方米。截止年8月，共有租户家，符合产业定位的租户家，占比71%；租赁面积23万平方米，占比85%，产业聚集度较高。营业收入主要包括：（1）产业研发办公物业租赁收入，即项目公司取得的其与相关方签署的相应租赁合同项下的租赁收入；（2）其他收入，即项目公司取得的基础设施管理收入、基础设施服务收入（含广告收入、物业管理费收入、车位收入、其他基础设施服务收入等）。营业收入主要为为市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入。在新冠疫情逐步得到控制后，两项资产的出租率稳步回升，截至年12月末，万融大厦出租率提升至84.08%，万海大厦出租率提升至94.36%。3、运营管理：公募基金管理人将委托基础设施项目运营方为基础设施项目提供运营管理服务。博时基金具备丰富的不动产研究经验，近三年累计调研不动产行业公司和访谈行业专家数百次，累计撰写不动产行业/个股研究报告数百篇。博时基金具备丰富的同类产品投资管理经验，近年来，旗下多只组合投资于基础设施类资产支持证券，目前投资收益率良好，未出现重大未决风险。4、发展空间：蛇口网谷是首批国家双创示范基地项目，曾获得多项荣誉，产业升级效果显著。蛇口网谷园区共获得5项国家或省部级荣誉称号，是首批央企国家双创示范基地、是国家电子商务示范基地，同时也是广东省电子商务示范基地、物联网产业示范基地，具有省级文化产业示范园区创建资格。园区的运营和发展获得了多方认可和肯定。产业园区运营行业具有“提供增值服务、长期稳定回报”的特性。随着园区开发中的优惠政策对投资者的吸引力不断减弱，园区的配套环境、配套服务、配套产业等因素更受到投资者的